京町家のお悩み・ギモンに、中藏からのご提案

「町を良くしたい」。それは京町家の景観を未来に残していくとともに、その町家に住まわれる方に安全で快適な暮らしをしていただくことです。
そのために、京都を熟知した工務店として日頃お聞きする以下のような「お悩み」への、積極的なご提案を行っていきたいと考えます。

  • 課題1間口が三間ですが、建替えできますか?できたとしても、さらに狭くなるの?ハウスメーカーの家だと敷地にムダがでてしまうし、デザインも…
  • 提案

    標準規格が決まっているハウスメーカーの家は、正方形に近い敷地形状には無理なく建てることができますが、「うなぎの寝床」のような特殊な住宅の形状や、南側がふさがれているなどの敷地の場合、ハウスメーカーの基本プランでは対応できないことが多いのが現状です。結果的に敷地にムダがでたり、デザインも周囲の住宅とマッチしなかったりすることも多々あります。

    これに対して「ナカクラの現代京町家」は、地元で長きにわたり家づくりに携わってきた、京都を知り尽くした中藏によるプランニングです。京町家が抱える現実の課題に対しての解決策を数々提案します。

    現代京町家を建てるあたっては、まずその敷地を生かした住まいの設計をするため、敷地環境調査を行います。法的規制や道路との関係、方位、風向き、日当たり、眺望、敷地特性や環境条件など。
    たとえば、建物両側の開口が設けられない壁の場合、内側から壁をはることで、敷地をムダにすることなく、建替え前と変わらない間口を取ることができます。 また、デザインは京都の町並みに調和するように、建物正面は深い味わいで経年変化を楽しめる左官壁仕上げとしております。

    現在お持ちの土地に、「ナカクラの現代京町家」をぜひ一度ご検討ください。

  • 課題2やっぱり地震のことを思うと、不安で…
  • 提案

    京都にも大地震が起きる可能性が近年高くなっている、と言われても、まだ準備も実感もないという方が多いのではないでしょうか。京都では平安時代以来、70~80年の間に一度以上大きな地震が定期的に起きていましたが、震度6以上の大地震は、もう170年以上起きていません。
    しかし、実はいつ起きても不思議ではないのです。国の中央防災会議の地震調査委員会によると、東南海・南海地震が今後30年以内に発生する確率は50%とされています。この地震の発生により、京都市の市街地のほとんどが震度5強以上の揺れになります。また、この地震との関係で内陸の活断層による地震が起こりやすい「活動期」になると言われています。
    1995年に発生した兵庫県南部地震(阪神・淡路大震災)や2000年に発生した鳥取県西部地震もこの一連の地震と考えられています。

    兵庫県南部地震(阪神・淡路大震災)では、6,400人を超える方が犠牲となり、約21万棟の家屋が全半壊しました。亡くなられた方の8割弱が建物の倒壊による圧迫死であり、その9割が古い木造住宅であったと報告されています。 現在、京都に存在する建物の多くは震度6以上の大地震を経験したことがありません。2000年 6月の建築基準法及び同施行令改正以前の建物は、耐震改修調査の必要があると言われています。

    「ナカクラの現代京町家」では、地震の不安からご家族を守るために、標準で「SE構法」を採用しております。
    SE構法は耐震性能と耐久性能を追求した工法です。実際に新潟中越地方を襲った震度7の地震により、周辺の木造住宅の倒壊率が90%という場所においてさえ、残っていた木造3階建てのSE構法の住宅は、大きな損傷もなく建具の動きにも支障がないほどでした。

    また、すべての現場を構造計算しているSE構法は、1軒1軒の構造性能を表示することができるので、 規定の構造検査に合格した物件に対して、SE構法性能報告書を提出しています。建物の層間変形角や偏心率、剛性率といった、一般木造住宅では表示することのできない構造性能も自信を持って表示しています。 この高い信頼度が大手保険会社にも認められ、SE構法性能保証保険制度が実現しました。

    「ナカクラの現代京町家」は、地震の不安に対して安全・安心をお届けする家と言えます。

  • 課題3いまの町家をバリアフリーにしたい。すきま風もなんとかしたい。リフォーム? 建替え? 迷ってます
  • 提案

    夏は暑いし、冬は寒い。土間からの段差は大きいし、はしごのような階段。中二階の天井は低くて、しゃがんで歩かなければならない…などなど。京町家にはあたりまえのこととされてきましたが、特に高齢者の方には住みづらいのが現状です。リフォームするべきか?建替えるべきか?よくご相談に来られます。
    すぐに答えがでるような簡単な問題ではありませんが、まずは、リフォームか建替えかどちらがよいのかを判断する基準をお知らせします。
    1)お住まいになられている京町家や住宅の老朽化の度合いを知り、重要な構造体(土台・柱・梁)がしっかりと残っているか、どれぐらい補修にお金をかければよいかを把握しましょう。それには現在の建物の調査をしっかりとしてもらい、残せる部分と補修する部分を見極める必要があります。

    2)リフォームは既存の構造体を残しながら間取りを変更するため、壊せない壁や取れない柱が出てきます。建替えはプランの自由度は高いのですが、解体処分費・引越し・仮住まいの費用などが必要になります。こうした建物以外の費用も考慮した上で、プラン・総費用を比較してリフォームか建替えかを検討する事が大切です。

    3)路地の奥の住宅は、幅2m以上の道路に接道していないと、基本的に建替えはできません。このように、現在住んでいる家が建った後に建築基準法や条例が改正された場合は、建替えが不可能だったり、以前と同じ大きさの住宅を建てられなかったりすることがありますので注意が必要です。

    このように、様々な観点から総合的にリフォームか建替えかを判断することが重要となります。お客さまにとって最善の選択となるようお手伝いいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

  • 課題4この先、家族構成やライフスタイルが変わったら、1階をテナントとして貸し出すことも可能?
  • 提案

    本来、京町家とは、通りに面して商いの場を設け、奥を住まいの場として生活してきたように、職住一体型の住居形式のことを指します。かつて、店を「仕舞った」つまり商いをやめ、住居専用となった町家は「仕舞屋(しもたや)」と言われていました。このように、町家は住むひとのライフスタイルに合わせて家の形を変化できるようにつくられていました。

    しかし、現在の建物の構造は、京町家の「伝統工法」を簡略化・発展させた「在来工法」が主流となってきました。これは柱と梁で家を支える伝統工法とは異なり、壁で家を支える工法です。そのため、在来工法で建てられた住宅においては、京町家が本来持っていた開放的で柔軟性のある空間を再現することが難しくなってしまいました。

    長い家族の暮らしの中では、必要とされる部屋数や空間構成も変わっていきます。長く住み継ぐためには、ライフスタイルや社会の変化によって間取り(インフィル)を変えられることが重要です。壁で支える在来工法ではなく、柱と梁で支える準ラーメン構造の「現代京町家」は、構造躯体(スケルトン)の強度はそのままに、間仕切り壁を入れたり抜いたりすることが容易です。
    開放的で柔軟性のある空間をつくれるので、将来1階部分をテナントとして貸し出すことも可能です。

    >> 詳しくは「プラン展開」を御覧ください。

  • 課題5親の土地で二世帯住宅を建てたい。税金や融資のために知っておいた方がいいことって?
  • 提案

    「町中に親世帯が持っている家を二世帯住宅に建替えたい」という場合に、いくつか知っておいていただきたいことがあります。

    二世帯住宅を登記する場合の方法としては「単独登記」「共有登記」「区分登記」の3つの登記方法があります。
    このうち「区分登記」は 二世帯住宅を2戸に分け、親と子がそれぞれの名義で登記する方法で、 ローンや税金の特例を利用することができます。具体的には、税制面で2戸とみなされれば 1戸あたりの面積が小さくなるので、課税率が低くなり、結果的に税金が軽減される場合があること。また、融資においては、2世帯分の公的融資が受けられることがあげられます。
    ただし、2戸の住宅とみなされるには、二世帯それぞれの生活スペースが壁やドアなどで仕切られていて独立性があることや、玄関が2つあることなどの条件をクリアすることが必要です。

    では、浴室や玄関、リビングなど、設備を共用して暮らす「融合型」の二世帯住宅のケースをみてみましょう。親子での融資返済の期間をつないでいく親子リレーローン、また、公庫では、親子リレーローンよりさらに返済期間の長い、超長期親子リレーローンがあります。これらを利用することで、高齢でも通常より返済期間を長くできたり、収入要件を満たしていなくても借入金額を大きくしたりできます。

    一方、家の「名義」についてですが、親世帯の土地に建てれば、土地は親世帯の名義となります。建物については、資金を出した比率に応じて親世帯と子世帯の持ち分となります。 なお、登記は実際に負担した金額の割合で登記しないと贈与税が課税されることがありますので(1)それぞれの世帯の床面積に応じた金額を負担する、もしくは(2)親世帯と子世帯の居住面積を、負担した資金の割合と同じにすることに留意してください。

    そして、贈与税について。
    住宅取得のための資金の贈与を受けた場合、平成23年では1,000万円まで非課税になります(贈与税の非課税措置)。また、相続税と贈与税を一体化した「相続時精算」課税制度では、2,500万円まで非課税となるため、両方の利用で住宅取得資金が最大で平成22年は4,000万円、平成23年は3,500万円まで非課税となります。

    これらの制度は毎年変更が行われます。また、新しい制度が作られたりもします。二世帯住宅づくりのお話が具体化してきたら、一度ファイナンシャルプランナーにご相談されることをおすすめします。また、中藏からも外部のファイナンシャルプランナーをご紹介することができますので、お気軽にお声掛けください。

  • 課題6京町家に住み続けるのは、建物の維持や修繕が…正直しんどい?
  • 提案

    古い京町家というものは、建物に味わいと風格があり、暮らしていくにも住みごたえのある住宅です。同時に、維持管理や修繕の手間、また、その費用は住む方にとってのご負担となっているのも事実。でも、だからと言って京町家の町並みにそぐわない住宅への建替えも気が引けるし…そんなご相談もよくお伺いします。

    「ナカクラの現代京町家」は町並みに溶け込むデザインでありながら、最新の技術・工法で建てられた住宅です。ですから、維持管理や修繕の手間については一般の住宅と同程度です。さらに、住宅の骨組みである「構造」についてはSE構法を採用していますので、長期にわたり補修の必要はありません。

    ただし、「ナカクラの現代京町家」では、あえてお手入れをしていただきたいところを残しています。それは左官壁や無垢の木材でつくられた内装の部分です。これら天然素材で作られた仕上げ部分は、時間が経つほどに味わいを醸し出してきます。それでこそ建物が町に馴染むのであり、また住む方にとっての愛着にもつながります。

    なお「左官壁の手入れ」と聞くと大変そうに聞こえますが、ご心配にはおよびません。中藏ではNPO「古家改修ネットワーク」などで、一般の方に壁塗りの指導をしています。実際にすぐに習得し、実践されている方も多数いらっしゃいます。
    自分の手で塗った壁の家に住む楽しみをぜひ味わって欲しいと考えております。